Présentation des faits¹

Un contrat de bail a été conclu. Par la suite, le locataire fait faillite et un curateur est désigné. Le bailleur met en demeure le curateur de se prononcer dans les quinze jours ouvrables sur la poursuite du bail. Le curateur adresse deux lettres au bailleur dans lesquelles il est question d'un nouveau bail. Le bailleur en déduit la volonté du curateur de résilier le bail en cours.

Le curateur continue néanmoins à occuper les lieux. En conséquence, le bailleur lui réclame des indemnités pour occupation sans titre ni droit et estime que celles-ci constituent des dettes de la masse car créées après la faillite.

Tant en première instance qu'en appel, le juge considère que les lettres du curateur ne constituent pas une réponse conforme à l'article 46 de la loi du 8 août 1997 sur les faillites avec pour conséquence qu'en l'absence d'attitude claire de la part du curateur, le bailleur a pu considéré le bail comme résilié.

Par ailleurs, il autorise le bailleur à mettre en œuvre les mesures d'expulsion du curateur et condamne le curateur à payer les montants des loyers postérieurs à la résiliation du bail pour occupation sans titre ni droit des lieux.

Décision de la Cour de cassation

La Cour rappelle que l'article 46 de la loi du 8 août 1997 sur les faillites stipule que le créancier qui a conclu un contrat avec un débiteur qui par la suite est déclaré en faillite peut mettre le curateur en demeure de prendre une décision sur la poursuite de l'exécution du contrat dans les quinze jours.

Le curateur qui a été mis en demeure, ne peut se contenter d'adopter une position attentiste, sauf accord des parties.

A défaut de s'être prononcé dans les quinze jours sur le contrat en cours, le curateur est présumé avoir résilié le contrat.

En l'espèce, la Cour confirme la décision des précédents juges et estime que par ses lettres, le curateur n'a pas pris clairement attitude en se contentant de signaler que des négociations étaient en cours pour la reprise du bail dont il veillerait à ce qu'elles aboutissent pour la fin du mois et qu'il ne manquerait pas de tenir informé son interlocuteur. Se faisait, le bailleur était en droit de considérer le contrat comme résolu et d'exiger du curateur qu'il quitte les lieux. 

Bon à savoir

En principe, la faillite n'entraîne pas la dissolution des contrats en cours au jour du jugement déclaratif de faillite, sauf si ceux-ci sont conclus intuitu personae ou contiennent une clause résolutoire expresse ².

L'article 46 de la loi du 8 août 1997 sur les faillites prévoit qu'il revient dès lors au curateur, dès son entrée en fonction, de décider sans délai s'il poursuit ou non l'exécution des contrats conclus avant la date du jugement déclaratif de la faillite et auquel ce jugement n'a pas mis fin.

La partie qui a contracté avec le failli peut mettre les curateurs en demeure de prendre cette décision dans les quinze jours.

A défaut de réponse de la part du curateur, le contrat sera présumé résilié dès l'expiration du délai de quinze jours. Les dommages et intérêts qui seraient éventuellement dû au cocontractant en raison de l'inexécution du contrat constitueront une créance dans la masse ³.

Dans un arrêt du 24 juin 2008, la Cour de cassation a estimé que le curateur doit tenir compte de l'intérêt de la masse lorsqu'il exerce l'option prévue à l'article 46 de la loi sur les faillites ⁴.

Il peut mettre un terme aux contrats en cours conclus par le failli, même lorsque les droits qui en découlent sont opposables à la masse, si cette décision est nécessaire pour la gestion de la masse. C'est notamment le cas lorsque la continuation du contrat conclu par le failli fait obstacle à la liquidation de la masse ou compromet anormalement la liquidation ⁵.

Le curateur ne devra cependant pas justifier sa décision de résiliation au regard de l'intérêt de la masse lorsque la loi applicable au contrat ou les stipulations conventionnelles lui donnent déjà le pouvoir de mettre fin au contrat. Tel est le cas dans les contrats à durée indéterminée, où la résiliation unilatérale est de droit. A contrario, dans l'hypothèse où ni la loi ni la convention ne permettent au curateur de résilier le contrat le droit de résiliation devra respecter les conditions posées par la Cour de cassation. ⁶

Dans l'arrêt précité du 21 mars 2014, la Cour énonce toutefois, que pour que la présomption de résiliation de l'article 46 de la loi sur les faillites s'applique, il n'est pas requis que la résiliation du contrat soit nécessaire à la bonne administration de la masse ⁷.

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1. Cass., 21 mars 2014, www.juridat.be, RG: C.13.0477.F.

2. A. Zenner et C. Alter, « Faillite et contrats en cours: faculté de ne pas poursuivre l'exécution ou droit de résiliation dans le chef du curateur? », R.D.C.-T.B.H.., 2005/3, p. 245.

3. T. Hürner, « La poursuite des contrats en cours en cas de faillite : essai de rationalisation», J.T., 2008/20, p. 341.

4. Cass, 24 juin 2008, Pas., 2004/7-8, p. 1130.

5. Cass, 10 avril 2008, J.T., 2008, p. 349.

6. T. Hürner, « La poursuite des contrats en cours en cas de faillite : essai de rationalisation», J.T., 2008/20, p. 341.

7. Cass, 21 mars 2014, J.T., 2014/28, p. 545.