Présentation des faits¹

Les époux B. ont fait l’objet d’une procédure de saisie-exécution immobilière. Une première séance de vente publique a eu lieu le 29 août 2007. Le bien a été adjugé provisoirement pour 175.000 euros, prix dont les parties ont convenu qu'il est inférieur à la valeur normale du bien.

Une seconde séance a été prévue et annoncée le 26 septembre 2007. La veille, monsieur A, créancier hypothécaire premier inscrit, a accepté de surseoir à cette seconde séance, à condition que les arriérés, de même que tous les frais d'exécution, de notaire et d'avocat, soient versés avant la nouvelle deuxième séance de vente afin d'arrêter la vente publique.

De cet accord, les époux B ont déduit que Monsieur A a perdu le titre exécutoire l'autorisant à poursuivre la vente. Cependant, ils ont omis de prendre en compte que cet accord était conditionnel et que toutes les conditions n'ont pas été remplies, ce qui a autorisé Monsieur A à reprendre la procédure de mise en vente.

Les époux B ont fait savoir à Monsieur A, le  8 octobre 2007 qu'ils allaient verser les frais d'exécution et de notaire, dès qu'ils en connaîtraient le montant exact, et ont annoncé une reprise de contact « dans la huitaine » pour ce qui concerne les arriérés.

Cependant, ils ont finalement proposé le 16 octobre 2007 un étalement à raison de 20.000 euros le 30 novembre 2007 et 2.000 euros par mois à partir du 10 janvier 2008, seuls 2.000 euros étant payés au notaire sur l'état de 11.795,25 euros.

Le premier juge a concédé aux époux B un délai allant jusqu’au 15 novembre 2007 pour effectuer un paiement total et éviter la vente. Les époux n’ont pas été en mesure de faire ce paiement.

Dès lors, par citation du 25 septembre 2007, Monsieur A a demandé l'expulsion des époux B, préalablement à la poursuite des opérations de vente, et la désignation du notaire Y comme séquestre.

Monsieur A a avancé le fait que les époux multiplient les entraves à une réalisation convenable de leur bien, notamment par le refus de l'accès au bien que les amateurs doivent pouvoir visiter sereinement et par des menaces adressées à des amateurs ou par l'annonce à ceux-ci de dégradations à l'immeuble.

Le juge des saisies a autorisé l’expulsion des époux A et autorisé la désignation du notaire Y en qualité de séquestre.

Le 5 novembre 2007, les époux B ont interjeté appel de ce jugement.

Décision de la Cour d’appel de Liège

La Cour constate le comportement répréhensible des époux qui refusent l'accès au bien, que les amateurs doivent pouvoir visiter sereinement, par des menaces adressées à des amateurs ou par l'annonce à ceux-ci de dégradations à l'immeuble.

La Cour rappelle l’article 1572 du Code judiciaire qui permet de désigner un séquestre lorsque l’immeuble est toujours en possession des saisis ainsi que l'expulsion du saisi dans l'hypothèse où ce dernier se montre récalcitrant ou déprécie l'immeuble par son comportement.  

La Cour considère que les époux B ont agi de la sorte et dès lors, confirme la décision entreprise, en ce qu'elle autorise l'expulsion des appelants de l'immeuble saisi et en ce qu’elle désigne le notaire Y en qualité de séquestre.

Bon à savoir

L’article 1572 du Code judiciaire prévoit que « Si les immeubles saisis ne sont pas loués ou affermés, le saisi reste en possession jusqu'à la vente, comme séquestre judiciaire, à moins que, sur la demande d'un ou de plusieurs créanciers, il n'en soit autrement ordonné par le juge »².

Le juge des saisies pourra, en cas d’obstruction de la part du saisi, ordonner des mesures judiciaires qui permettront aux amateurs de pouvoir visiter le bien normalement³.

Cet article 1572 du Code judiciaire permet aussi la désignation d'un séquestre, qui pourra être un notaire, dans l'hypothèse où le saisi se montre récalcitrant ou déprécie l'immeuble par son comportement, auquel cas le juge des saisies peut ordonner son expulsion⁴. Cependant, il ne pourra le faire qu’au terme d'une procédure contradictoire⁵.

Dans chaque dossier concret, le notaire qui est un mandataire de justice, doit apprécier l'opportunité et la nécessité des mesures à prendre pour assurer l'accès à l'immeuble et permettre la visite par les personnes intéressées. Si nécessaire, il peut faire appel à la force publique qui, le cas échéant, est assistée d'un serrurier⁶.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d'appel Liège (7^e chambre), 21 février 2008, J.L.M.B., 2008/37, p. 1642-1645.

2. Article 1572 du Code judiciaire.

3. G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 221.

4. Civ. Furnes (Ch. Sais.), 21 octobre 1992, P. & B., 193, obs. ; F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, Tome IV, Saisies, Bruges, La Charte, 2009, p. 587 ; LEDOUX, " Chronique de jurisprudence - Les saisies ", J.T., 1989, p. 658, n° 214. 

5. G. DE LEVAL, " La saisie immobilière ", Rép. not., tome XIII, p. 234, n° 340-1

6. G. DE LEVAL, " La saisie-exécution immobilière ", Chroniques notariales, octobre 2006, vol. 44, p. 44, n° 36-37.